카자흐스탄의 미래에 투자한 동일하이빌

카자흐스탄의 미래에 투자한 동일하이빌

기업개황

기업명	(주)동일하이빌 (현지법인명: LLP 하이빌 카자흐스탄)
진출지역	카자흐스탄 아스타나
진출년도	2004년 (2004년말 현지법인 설립)
투자형태	단독투자
투자규모	3,200,000 US$(자본금)
주요품목	한국식 아파트
종업원수	65명(한국 협력업체 직원 및 기능직 약 4백명 별도)
홈페이지	www.highvill.kz
￭1989년 창립되어 친환경 아파트건설로 급성장을 한 주택전문업체로서, 지상에 차없는 아파트, 실개천과 오래된 나무들이 식재된 단지내 공원, 피트니스 센타, 주민 커뮤니티센타 등 각종 편의시설, 피로티 및 게스트하우스, 텃밭과 과수원 등을 업계 최초로 도입하여 선풍적인 인기를 끌면서 새로운 주택문화를 선도하는 중견업체로서 자리 잡음. ￭매일경제의 “살기좋은 아파트” 대통령상 수상 등 여러 언론매체에서 수여하는 크고 작은 각종 상을 휩씀. ￭현재 카자흐스탄, 베트남 및 중국에 진출하여 한류 주택문화의 전도사 역할을 수행하고 있음.

시장환경

카자흐스탄은 인도에 필적하는 270만 KM2의 광대한 영토에 16백만 인구의 CIS 자원부국으로서, 석유와 가스를 비롯하여 우라늄, 구리 등의 광산자원이 풍부하여, 2000년대 초부터의 세계적인 원자재가격 상승에 힘입어 비약적인 경제발전을 이룩하고 있는 바, 국민소득의 증대에 따른 주택수요의 상승으로 특히 알마티 및 아스타나 등의 대도시를 중심으로 주택가격이 급등하여 왔음. 주택의 공급물량 증대 및 주택시장의 과열현상은, 1인당 기준 점유면적의 상승(1인당 14M2에서 18M2로)과 과거 후르시초프 시대에 날림으로 대량 건설한 낡은 주택의 대체수요(기존 주택의 30% 수준)에 따라 2004년 대통령의 12백만 M2 주택건설계획 발표로 더욱 심해짐.

연간 주택건설업 투자규모

	2002	2003	2004	2005	2006
투자액(백만 USD)	320	421	940	1,360	1,800
성장율(%)	-	50	123	45	32

자료원 : KZ통계국

1998년 이후 새로운 수도가 된 아스타나의 경우, 오일달라의 힘에 의지한 대통령의 강력한 신수도건설정책으로 인구가 급증하고 있어서(1998년의 30만에서 2006년57만으로 증가) 주택수요가 증대하므로, 행정건물의 건설만이 아니라 주택건설시장이 높은 속도로 신장하고 있음.

                      아스타나 주택건설현황

	2001	2002	2003	2004	2005
전년대비 주택투자율	97.2%	122.6%	132.1%	273.6%	167.4%
완공 주택물량(천 M2)	231.8	256.5	323.9	522.8	1,006.7

자료원: KZ 통계국

진출과정 및 사업성과

2004	11	아스타나 경제특구내에 16ha의 주택단지 부지를 선정하고 기본설계 시작
2004	12	나자르바예프 대통령에게 기본설계 프리젠테이션하고 본설계 시작
	12	LLP “하이빌 카자흐스탄” 현지법인 설립하고 사업부지매입 시작
2005	7	6개 아파트 Block 및 1개 비즈니스센타 중 첫 번째 A Block 터파기 시작
	9	A Block에 대한 모델하우스 개관 및 분양개시
	11	B Block 본공사 시작
2007	02	D Block 본공사 시작
	04	B Block 분양개시
	05	A Block 샘플하우스 개관
	06	C Block 본공사 시작
	09	C,D Block 모델하우스 개관 및 분양개시

1997년까지 카자흐스탄의 수도였고 현재는 남쪽 수도로 불리는 상업과 금융의 중심도시 알마티는 천산산맥의 산록에 입지한 인구 140만의 카자흐스탄의 최대도시로서, 온화한 기후와 수려한 자연경관으로 인하여 카자흐스탄 내국인만이 아니라 외국인들도 선호하는 곳임. 따라서 주택시장이 다른 도시들보다 먼저 발달하여 가격이 지속적으로 큰폭 상승하여 왔음.

때문에 국내 주택사업에서의 성공을 발판으로 향후 해외 주택사업에 진출하려고 하는 동일하이빌이 2004년 들어 해외사업의 적지를 선정하는 과정에서, 지구의 한정된 자원이 소진되어 감에 따라 앞으로 자원이 지배할 수 밖에 없는 시대에 풍부한 광물자원을 가졌으나 아직 미개척지인 카자흐스탄이 크게 뜰 것으로 보고 카자흐스탄을 선택하였는데, 주위에서는 모두가 알마티 시장으로 진출하라고 권장하였음.

그러나 아직 사회주의의 부정적인 잔재가 많이 남아 있고 부정부패가 심한 카자흐스탄의 주택시장 진출이, 특히 알마티시장의 경우 사업부지 매입부터 시작하여 각종 인허가절차가 용이치 않을 것으로 보고, 차라리 시장이 아직 과열되지 않았고 국가적인 건설수요가 큰 새로운 수도 아스타나로 진출하는 것이 현명하다고 판단함. 즉, 알마티는 동일하이빌이 아니라도 진입할 업체가 많겠지만 아스타나는 대통령 및 정부입장에서 외국의 투자자들이 활발하게 진출하길 원하고 있음에도 불구하고 외국투자자들은 새로운 수도 아스타나의 열악한 자연/환경조건과 새로운 수도의 성공가능성에 대하여 회의적이어서 외국건설회사의 투자실적이 저조하므로, 동일하이빌이 진출하게 되면 사업진행과정에서 정부의 적극지원을 받을 수 있을 것으로 기대되는데다가 특히 안정된 나자르바예프 정권이 필생의 사업으로 오일머니를 쏟아 붇게 되면 새로운 수도건설사업은 분명히 성공할 것이라고 판단했기 때문임.

이러한 내부결정에 따라 부가세(현재 14%), 관세, 토지세, 재산세 등의 면세혜택을 받도록 되어 있는 아스타나 경제특구내에 부지를 할당해 주도록 아스타나 시청에 요청하여 아스타나시로부터 경제특구에 위치한 양호한 입지조건의 부지를 추천받음.

그러나 지질조사 결과 지반이 굳지 못하여 동일하이빌이 지으려고 하는 고층건물에는 맞지 않으므로 그 대안으로서 경제특구 밖에 위치하고 있지만 향후 경제특구로 편입될 예정으로서 대통령궁을 이심강 건너에서 바라 보면서 바로 옆에 30만평의 대통령공원과 평화의 전당, 미국대사관을 비롯한 외교단지 등이 들어설 예정인 16ha 규모의 부지를 발견하여 우여곡절끝에 선정하게 됨. 

이에 따라 바로 기본설계에 들어가 2,300세대 규모의 한국식 고층아파트 단지(19-23층)의 계획도와 단지모형을 만들고 2004년 12월 아스타나 겐프란에서 다른 건설업체들과 함께 나자르바예프 대통령에게 프리젠테이션을 함. 

카자흐스탄에는 사회주의 시절에 지은 많은 낡은 아파트들이 여기저기 산재해 있긴 하지만 아파트 세대 내부에서만 생활하도록 되어 있을 뿐 주민공동시설이 전무하고 엘리베이터 및 계단 등 공용공간의 관리마저 거의 안되고 있는 실정이므로, 동일하이빌이 제시한 각종 주민편의시설과 단지내 조경, 환경설계에 대하여 대통령은 크게 감탄하고 더구나 카자흐스탄의 현지 주택건설회사들과는 달리 한국식으로 내부 인테리어를 포함하여 시공해 준다는데 대하여도 깊은 인상을 받음.

대통령은 그 자리에서 앞으로 모든 아파트는 동일하이빌과 같이 단지개념으로 지으라고 지시하는 한편, 하이빌부지에서 대통령 공원 건너 대칭을 이루고 있는 부지에 아파트를 짓도록 되어 있는 고려인 대형 주택회사 Kuat사에 대하여도 하이빌과 동일한 외형으로 짓도록 특별지시함.

대통령 프리젠테이션후 동일하이빌은 본격적으로 본설계에 착수하고 부지매입을 하는 한편 한국식의 모델하우스도 시내의 요지에 짓기 시작한 바, 2005년 7월 372세대 규모의 A Block 터파기가 시작되고 2005년 8월 31일 저녁에는 운집한 아스타나 주요 인사들의 탄성을 받으며 모델하우스 전야제 행사가 열린 바, 일반인을 상대로 정식 개장한 9월 1일 5천여명의 인파가 몰려 주변교통이 마비되고 모델하우스가 미어져 정리요원들이 진땀을 흘리는 사태 전개.  

개관행사를 보고 간 고객들의 입소문속에 하이빌 모델하우스에는 이후로도 매일 몇십명씩의 관람객들의 방문이 꾸준히 지속되었으나 수많은 예약이 분양계약으로는 바로 이어지지 않아 동일하이빌의 경영진을 애태움. 그러나 현지 상황을 확인한 결과, 공사현장위치가 미래가치와 관계없이 당장 차로 접근조차 힘드는 외진 곳인데다가 과거 사회주의국민들 특유의 사고구조하에서 “외국에서나 볼 수 있는 저렇게 좋은 아파트”를 카자흐스탄에 실제 지어준다는 것을 어떻게 당장 믿으란 말이냐“ 하는 의심속에 하이빌이 어떻게 공사하는지를 예의주시하고 있음을 확인하게 되면서 209세대의 B Block 공사도 자신있게 시작함.

아스타나의 겨울은 영하 40도이하로 내려갈 정도로 유난히 추우나 이러한 악조건속에서도 하이빌은 공사에 박차를 가하던 중, 2006년 4월이 되자 현지 분위기가 크게 반전하여 분양이 본격적으로 이루어지게 된 바, 지상 5-6이상 골조공사가 진행되고 대통령궁에서 현장으로 이어지는 다리가 개통되는 한편 현장 주변도로도 순차적으로 뚫려 인프라지원이 된다는 사실이 확인되었기 때문임. 이렇게 분양이 순조롭게 이루어지면서 현지 금융권에서도 신뢰하는 분위기가 형성되어 카자흐스탄에서 두 번째로 큰 BTA와 바로 7천만불에 달하는 신용한도계약이 체결된 바, 더이상 한국에서 돈을 가져올 일없이 오히려 한국에서의 투자금을 일부 상환하게 됨.

2007년에는 그동안 미루고 있던 B Block의 분양도 개시하는 한편 303세대의 D Block 및 530세대의 C Block에 대하여도 공사를 시작함. 또한 2007년 5월에는 카자흐스탄에서 최초로 현장내에 샘플하우스를 오픈한 바, A Block의 15개 전 세대에 대하여 계약자들을 초청하여 실제 공사한 샘플 세대를 보여준 결과, 여러 언론기관에서 취재하여 뉴스시간에 방영하는 등 신선하게 받아 들이는 분위기였음.

하이빌 아파트의 높은 품질과 적정한 가격수준에 대하여 입소문이 퍼지면서 2006년 아스타나시장이 부시장 및 국장들을 대동하고 현장에 나타나 현장안팍을 샅샅이 둘러본 후 만족을 표하고 국무총리에게도 보고함으로써 2006년 8월에는 카림 마시모프 총리도 아스타나 시장의 안내로 언론을 대동하고 현장을 방문하여 “Good Job"을 연발함.

하이빌은 A Block 모델하우스 개장이후 2년이 지난 2007년 8월 31일 C,D Block에 대한 모델하우스를  개장하면서 분양을 시작한 바, 그동안 현지에서 축적된 노하우를 바탕으로 현지화된 평면구성에 2년의 세월동안 새로이 개선된 마감재를 선보여 현지 고객들로부터 “너무 좋아서 더 이상 할말이 없다”는 최상의 반응을 받음.

계약서상의 고객들과의 약속대로 A Block 2007년 9월 30일, B Block 2007년 11월 30일의 준공일자를 지키기 위하여 하이빌은 마지막 내장 및 외부공사에 박차를 가하고 있는데, 공사진행과정에 수많은 난관이 있어 왔지만, 대통령의 관심사업인 하이빌주택단지공사의 대통령과 고객에 대한 약속공기를 지키기 위하여 도와 달라는 호소로써 관련기관들을 설득하여 현지의 어려운 인허가 및 인프라 문제들을 잘 해결함.   

성공요인

현지 상황을 정확히 분석하여 현지정부가 절실히 원하는 곳에서 사업개시

남들이 모두 좋다고 추천하는 시장에 무작정 진출하기 보다는 그렇게 투자가 몰리게 되는 시장의 문제점을 정밀분석해 보고, 현지 정부가 외국투자를 절실히 원하는 곳으로 정한 바, 엄청난 오일머니에 의하여 정부가 총력을 기울이는 곳에서의 사업은 반드시 성공할 것이라고 판단하였기 때문임.

현지의 숨은 Need를 정확히 파악

하이빌이 한국식 인테리어를 포함한 시공을 하려고 하는데 대하여 많은 현지인들이 부정적 견해를 가졌던 바, 카자흐스탄 사람들은 다양성을 선호하기 때문에 내부가 똑같이 마감되는 아파트에 대한 거부감을 가질 것이라고 하였으나, 그들이 원하는 다양성추구의 결과로서 입주후 세대별로 몇 달간에 걸쳐 따로따로 하는 내부공사에서 비롯된 먼지와 소음으로 엄청난 고통을 겪는다는 점과, 결과적으로 발코니 및 문짝등이 누더기식으로 마감되는 문제가 더 심각하다고 판단하고, 인테리어 포함 시공을 강행한 것이 결과적으로 현지인들로부터 호평을 이끌어 냄.

한국인력 및 자재를 동원한 고품질의 공기내 시공

현지인들의 기능도가 크게 떨어지고 특히나 여러 세대에 대한 마감공사를 할 수 있는 적정규모의 단종업체들을 비롯하여 우수한 품질의 마감자재들을 현지에서 구할 수 없는 상태에서, 노동허가 취득 및 제반 인력관리의 어려움을 극복하고 70년대 최초 중동 진출시와 마찬가지로 한국의 숙련된 단종업체 및 기능직을 실제 필요한 만큼 모두 데려오고 한국 및 중국 등지로부터 고급 마감자재를 수입하여 현지회사에서는 관행으로 되어 있는 공기지연 없이 공기내에 준공하게 됨으로써 현지인들의 신뢰획득.

투명한 회계처리 및 적정 마진의 가격정책

현지 주택건설회사들이 당연한 것으로 여기는 지나치게 높은 이익추구와 거짓서류에 의한 세금포탈 등의 관행과 관계없이, 투명한 회계처리 및 적정 마진에 의하여 정정당당하게 사업진행.  

한국화 및 현지화를 적절히 구사

카자흐스탄이 1992년 독립과 동시에 자본주의 시장경제로의 이행을 표방했다고 하나 아직 한 세대도 지나지 않은 상황에서 구 소련사회주의체제 특유의 복잡하고 불필요한 업무절차와 수많은 불필요 서류들이 온존하고 있으며 그러한 현지 요구사항을 당연히 따라야 되는 것으로 모두들 알고 있으나, 궁극적으로 카자흐스탄 사회가 지향하는 것이 한국식의 자본주의 체제라는 인식하에 불필요하거나 잘못된 현지법규를 무조건 따르기 보다는 현지인들에게 그들의 잘못을 지적해 주고 시장경제에 입각한 우리의 합리적 방식을 교육하여  따르도록 하기도 하고, 사업목적상 때로 우리가 현지인의 방식을 따르는 것이 불가피한 경우는 그들의 방식을 수용하기도 함.

시사점

1970-1980년대 중동에서의 토건공사 특수 이후 대형 건설사들은 풍부하게 닦은 해외공사 경험을 토대로 동남아, 중국 및 미국 등지에서의 주택 등 해외개발사업에 많이 뛰어 들었으나 특히 90넌대 말의 외환위기 및 현지실정에 대한 인식과 준비부족 등의 요인으로 사업에 실패하고 더 이상 해외 개발사업에 대한 의욕상실.

더구나 우리나라의 외환위기 이후 창업주들과 후계자들이 힘을 상실하고 기업의 체질이 주주만족 극대화를 위한 경영으로 바뀌게 된 상황에서, 리스크가 큰 사업에 뛰어들 경우 주가가 떨어지고 이로 인하여 전문경영인이 문책을 받는 등의 연유로 인하여, 리스크가 다소 있으나 기동성을 발휘하여 적시에 뛰어들면 확실한 이익이 보장되는 사업인데도 불구하고 리스크가 큰 국가 및 사업에의 참여에 대하여 회사내 리스크관리 위원회, 구조조정본부 등이 도식적인 브레이크 장치로써 견제하게 되면서, 대기업에 의한 고위험고수익 사업은 더 이상 기대하기 어렵게 됨.  

따라서 이러한 고위험 신규시장에의 진입은 오너의 힘이 아직 절대적인 중소내지는 중견업체들의 몫이 된 바, 동일하이빌은 오너의 결단과 강력한 사업추진력, 그리고 과거 해외건설의 유경험자들이 참여하여 철저한 사업관리를 함으로써 새로운 유망시장을 개척하고 있음.   (끝)