2022.01.22
[WEALTH] 해외부동산 간접투자 급성장
중소형 회계법인을 운영하는 박 모 대표는 미국 상장 리츠에 3억5000만원을 투자해 매달 월 100만원을 배당으로 꼬박꼬박 받고 있다. 여유 자금으로 아파트 '갭투자'를 하면 다주택자가 돼 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려에 '부동산 간접투자'로 눈을 돌린 것이다. 그는 미국 할인점, 쇼핑센터 등 부동산에 투자하는 리츠에 넣어 연 3.5% 상당 배당을 매월 챙긴다.
20대직장인 최 모씨는 종잣돈 1000만원을 국내 상장 리츠에 투자해 매년 60만원을 배당으로 받고 있다. 취업한 지 얼마 되지 않아 모은 돈이 많지 않은데 아파트값은 천정부지로 뛰어 소액으로 투자할 수 있는 부동산 투자를 찾아보다가 '상장 리츠'를 알게 됐다. 주당 5000원 안팎이라 원하는 만큼 살 수 있고 배당도 꼬박꼬박 나와 생활비에 보탬이 된다.
아파트값이 고공행진하고 다주택자 세금 부담이 가중되자 부동산 간접투자에 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 대표적 상품이 리츠(부동산투자신탁)다. 리츠는 여러 투자자에게서 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 간접투자 상품을 말한다. 삼성전자 주식을 사듯 클릭 한 번으로 손쉽게 투자가 가능하다. 국내뿐만 아니라 해외 부동산에도 간접투자가 가능하고 일반 주식 투자보다 안정성이 높은 데다 꼬박꼬박 배당금이 나와 각광받고 있다.
국내에서 운영 중인 18개 상장 리츠 가운데 해외 자산을 담고 있는 리츠는 현재 2개다. 제이알글로벌리츠와 미래에셋글로벌리츠다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스에 투자하는 리츠다. 정부기관이 30년가량 장기 임차 중이라 비교적 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 게 최대 장점이다. 미래에셋글로벌리츠는 미국과 스페인 소재 물류시설에 투자하는 리츠다. 한국리츠협회에 따르면 이 리츠는 페덱스와 아마존 등 미국 주요 물류센터 세 곳을 자산으로 담고 있다. 국내 리츠 시장(상장·비상장)은 제도가 도입된 이후 20년 동안 연평균 28%의 높은 성장률을 기록하고 있다. 리츠협회에 따르면 2002년 5584억원이던 국내 리츠 총자산(AUM)은 2013년 10조원, 2016년 20조원을 돌파했고 이후 매년 앞자리를 바꿔 2021년 2분기 말 기준 70조1769억원까지 늘었다. 운용되는 리츠 수도 2002년 4개에서 2021년 2분기 말 기준 297개로 늘었다.
투자 유형은 오피스, 리테일 등으로 최근에는 물류 리츠 비중이 늘고 있다. 배당수익률도 상대적으로 양호하다. 리츠협회에 따르면 국내 상장 리츠 평균 배당수익률은 공모가 기준 연 6% 정도로 미국 리츠(3~4%)보다 높은 수준이다. 국내 리츠는 상장 리츠 수가 많지 않은 대신 배당수익률이 상대적으로 높은 편이고, 미국 리츠는 상장 리츠 수가 수백 개에 달해 선택지가 다양하지만 상대적으로 배당수익률이 낮다. 투자 방법은 두 가지다. 해외 자산을 담은 국내 상장 리츠에 투자하거나, 해외 주식을 사듯 미국 상장 리츠에 직접투자하는 방법이다.
해외 주식에 투자하듯 미국 상장 리츠에 투자하는 것도 가능하다. 미국은 우리나라보다 상장 리츠가 많고 시가총액 규모도 크다. 뉴욕 증권거래소에 상장된 미국 리츠는 약 190개다. 대표 리츠로는 아메리칸타워를 꼽을 수 있다. 아메리칸타워는 통신업자에 기지국과 광케이블을 구축해 통신탑 공간을 임대하는 세계 최대 인프라 리츠다. '월배당리츠'로 알려진 리얼티인컴 리츠도 인기다. 투자 금액에 따라 매월 일정 금액이 꼬박꼬박 통장에 들어온다는 장점이 있다.
박현선 리츠협회 연구원은 "국내 상장 리츠는 일반인이 투자하기에 문제가 없는 부동산인지, 임차인 걱정은 없는지 등 국토교통부에서 까다롭게 인가한 후 직접 관리·감독하기 때문에 안정적이고 투명하다는 장점이 있다"고 말했다.
초보 투자자라면 국내 리츠로 시작해 해외 리츠로 넓혀 가는 것을 추천한다. 국내 리츠는 해외 리츠에 비해 투자정보가 풍부하다는 장점이 있기 때문이다. 해외 리츠는 투자 자산에 대한 정보가 부족해 자세한 접근이 어렵지만 국내 리츠는 자산 위치와 성격 등 정보 추적이 용이해 자산 안정성 측면에서 유리하다는 평가를 받고 있다. 또 미국은 리츠 설립 요건만 갖추면 설립이 가능해 자율 규제 성격이 강한 반면, 우리나라는 국토부에서 인가를 받아야 해 공적 규제 성격이 강하다.
리츠 외에 부동산에 간접투자하는 또 다른 방법으로는 펀드가 있다. 증권사나 은행을 통해 부동산 혹은 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하면 된다. 부동산 펀드는 2004년 미래에셋맵스자산운용사(순자산총액 450억원)에서 처음 설정됐으며 이후 펀드 수와 순자산총액이 꾸준히 늘었다. 2021년 2분기 말 기준 국내 부동산 펀드는 2214개로 총자산은 121조123억원에 달한다. 이 가운데 52%가 해외 자산을 담고 있다.
국내에 상장된 리츠 관련 상장지수펀드(ETF)에도 투자할 수 있다. 국내 증시에는 미국과 일본, 싱가포르 등 전 세계 다양한 지역 리츠에 투자할 수 있는 ETF들이 상장돼 있다. 이들 ETF는 직접 부동산에 투자하지 않지만 해외 상장 리츠나 관련 파생상품에 투자해 부동산 투자와 같은 효과를 얻도록 설계돼 있다.
■ <용어 설명>
▷ 부동산 펀드와 리츠 : 부동산 자산에 투자하며 상품 구조 자체는 비슷하다. 리츠의 경우 주식시장에 상장돼 실시간 거래를 통한 환금성이 높은 반면, 부동산 펀드는 상장 펀드가 거의 없어 만기 이후 금융사를 통해 자금 회수가 가능하다.
[권한울 기자]
출처 : 매일경제
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